Trong phần định hướng sử dụng đất, hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM đặt cạnh nhau hai bộ con số cho năm 2030: chỉ tiêu mà quốc gia đã phân bổ, và nhu cầu do thành phố tự đề xuất. Khoảng cách giữa hai cột này cho thấy mức độ thay đổi cơ cấu đất mà thành phố đang tính tới.
Ba cột số: hiện trạng, quốc gia, nhu cầu thành phố
Bảng 96 so sánh hiện trạng năm 2024 (theo kiểm kê đất đai), chỉ tiêu quốc gia phân bổ đến 2030 theo Quyết định 326/QĐ-TTg và “đề xuất nhu cầu của địa phương”. Một số dòng chính (đơn vị: ha):
| Loại đất | Hiện trạng 2024 | Quốc gia phân bổ 2030 | Nhu cầu TP 2030 |
|---|---|---|---|
| Nông nghiệp | 452.283 | 406.110 | 337.055 |
| Phi nông nghiệp | 217.935 | 270.466 | 343.106 |
| Đất trồng lúa | 33.293 | 15.038 | 5.200 |
| Khu công nghiệp | 22.626 | 31.663 | 45.300 |
| Công trình giao thông | 35.998 | 44.045 | 61.400 |
Lưu ý, tổng diện tích tự nhiên ở ba cột không trùng nhau (679.691 ha, 677.259 ha và 680.844 ha), và bảng không có chú thích giải thích.
Đất phi nông nghiệp vượt 50% diện tích
Theo nhu cầu thành phố, đất phi nông nghiệp năm 2030 đạt 343.106 ha, tương đương 50,4% diện tích tự nhiên, tăng 125.171 ha so với 2024. Mức quốc gia phân bổ là 270.466 ha (39,9%). Chênh lệch giữa hai phương án là 72.640 ha. Ở chiều ngược lại, đất nông nghiệp theo nhu cầu còn 337.055 ha (49,5%), thấp hơn mức quốc gia 69.055 ha. Như vậy, chỉ trong khoảng 6 năm, tỷ trọng đất phi nông nghiệp tăng từ khoảng 32% lên hơn 50%.
Đất lúa, đất rừng giảm mạnh
Đất trồng lúa theo nhu cầu giảm từ 33.293 ha xuống 5.200 ha, tức giảm khoảng 84,4%, thấp hơn mức quốc gia phân bổ 9.838 ha. Đất chuyên trồng lúa còn 3.500 ha, trong khi quốc gia phân bổ 12.501 ha.
Tổng ba loại rừng theo nhu cầu giảm từ 78.838 ha xuống 71.603 ha; cả rừng đặc dụng (16.524 ha), phòng hộ (44.787 ha) và sản xuất (10.292 ha) đều thấp hơn chỉ tiêu quốc gia.
Khu công nghiệp tăng gấp đôi, giao thông tăng 70%
Trong Bảng 96, hai hạng mục vượt phân bổ quốc gia nhiều nhất là đất khu công nghiệp và đất giao thông. Đất khu công nghiệp tăng từ 22.626 ha lên 45.300 ha, gấp đôi hiện trạng và cao hơn mức quốc gia 13.637 ha. Đất công trình giao thông tăng từ 35.998 ha lên 61.400 ha, khoảng 70%, cao hơn mức quốc gia 17.355 ha.
Báo cáo quy hoạch tháng 9/2026 bổ sung góc nhìn dài hạn bằng chỉ tiêu đất xây dựng (một cách phân loại khác với đất phi nông nghiệp): khoảng 280.000–290.000 ha năm 2030, bình quân 150–155 m²/người, tăng lên 365.000–380.000 ha năm 2050 với bình quân 135–140 m²/người.
Căn cứ pháp lý cho việc vượt chỉ tiêu
Dự thảo dựa vào Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP ngày 15/9/2025 của Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc khi quy hoạch sử dụng đất quốc gia chưa được điều chỉnh, và Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội, theo đó địa phương khi điều chỉnh quy hoạch tỉnh phải xác định cả chỉ tiêu quốc gia phân bổ lẫn chỉ tiêu theo nhu cầu địa phương tới từng đơn vị cấp xã. Tuy vậy, phần phân bổ đến cấp xã hiện mới nêu nguyên tắc, chưa có bảng số liệu cho từng đơn vị.
Ba khu vực cũ, ba mặt bằng giá căn hộ
Đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, trải trên cả ba khu vực cũ với mặt bằng giá căn hộ khác nhau đáng kể. Một số mốc tham khảo:
| Dự án | Vị trí | Giá trung bình tham khảo, triệu đồng/m² (khoảng giá) |
|---|---|---|
| Tecco Felice Tower | Phường Bình Cơ (Hội Nghĩa, Tân Uyên, Bình Dương cũ) | khoảng 22 (21–24) |
| Maia Resort | Xã Hồ Tràm (Phước Thuận, Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) | khoảng 69 (66–113) |
| A.View | Xã Bình Hưng (Phong Phú, Bình Chánh, TP.HCM cũ) | khoảng 28 (27–29) |
Bảng 96 phản ánh nhu cầu mở rộng công nghiệp, hạ tầng, nhưng cũng đặt ra câu hỏi về đất lúa, đất rừng và cơ chế điều chỉnh với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Các chỉ tiêu trên là đề xuất trong hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm, cần được thẩm định và có thể thay đổi. Riêng giá căn hộ là số liệu tham khảo cập nhật đến 01/09/2026, chỉ để minh họa mặt bằng giá ở từng khu vực, không phải gợi ý đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu