Khi một căn hộ du lịch bắt đầu có khách thuê, chủ căn trở thành người có thu nhập từ kinh doanh và phát sinh quan hệ với cơ quan thuế. Với người đang tìm hiểu Q Topia, phần này thường bị bỏ qua vì dự án còn ở giai đoạn đầu. Nhưng chính sách thuế đã thay đổi đáng kể từ tháng 12/2025 đến tháng 4/2026, và con số cần nhớ là ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng/năm áp dụng từ 01/01/2026.
Ngưỡng đã đổi trong chưa đầy năm tháng
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/07/2026, riêng quy định về thu nhập từ kinh doanh áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026. Ngưỡng được nêu ban đầu là doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Sau đó, Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/04/2026 sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân của hộ, cá nhân kinh doanh từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026. Khoảng 2,5 triệu hộ kinh doanh thuộc diện này.
| Mốc | Văn bản | Ngưỡng doanh thu không chịu thuế |
|---|---|---|
| 10/12/2025 | Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 được thông qua | 500 triệu đồng/năm |
| 29/04/2026 | Nghị định 141/2026/NĐ-CP | 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026 |
Người mua một tài sản khai thác trong hàng chục năm nên xem chính sách thuế là biến số.
Ngưỡng 1 tỷ đồng có nghĩa gì với chủ căn
Cách hiểu an toàn là: chủ căn có nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt ngưỡng theo quy định của từng thời kỳ, và ngưỡng ở đầu tháng 10/2026 là 1 tỷ đồng/năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP. Thuế suất và cách tính là những chi tiết kỹ thuật cần lấy từ văn bản gốc hoặc từ cơ quan thuế, không nên dựa vào các bảng tính truyền miệng.
Hai điểm chủ căn nên làm rõ với cơ quan thuế: doanh thu được cộng gộp thế nào khi có nhiều tài sản cho thuê hoặc hoạt động kinh doanh khác, và doanh thu so với ngưỡng là số khách trả hay phần chủ căn thực nhận.
Hai mô hình, hai cách phát sinh nghĩa vụ
Nghĩa vụ thuế phụ thuộc vào mô hình khai thác.
Chủ căn tự cho thuê. Chủ căn trực tiếp tìm khách, thu tiền và tự kê khai. Lúc này chủ căn cũng là người phải lo các điều kiện kinh doanh lưu trú theo Luật Du lịch 2017.
Ủy thác cho đơn vị vận hành. Chủ căn giao căn cho đơn vị vận hành khai thác rồi nhận phần chia doanh thu. Khi đó bên chi trả có thể khấu trừ, kê khai thay. Người mua nên đọc kỹ hợp đồng để biết khoản mình nhận là số chưa hay đã trừ thuế, và có được cấp chứng từ khấu trừ hay không.
Ở cả hai mô hình, thuế chỉ là một trong các khoản làm giảm số tiền thực nhận. Theo ghi nhận của báo chí tháng 7/2025, mô hình chia sẻ doanh thu đã thay thế phần lớn mô hình cam kết lợi nhuận cố định, và mức sinh lời thực tế sau chi phí vận hành thường chỉ 2–4%/năm.
Đặt vào Q Topia
Q Topia là tổ hợp nghỉ dưỡng tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu); theo hồ sơ môi trường công khai tháng 2/2026, khu phía núi có 9 khối căn hộ du lịch với 6.042 phòng. Dự án đã được giới thiệu ra thị trường với mức giá được giới thiệu từ khoảng 2 tỷ đồng/sản phẩm, theo báo chí tháng 9/2026.
Doanh thu cho thuê thực tế của từng căn tại dự án chưa có số liệu, nên chưa thể nói một căn sẽ nằm trên hay dưới ngưỡng 1 tỷ đồng. Ngay cả khi doanh thu thấp hơn ngưỡng, có hai lý do để không vội kết luận rằng chủ căn không cần quan tâm đến thuế. Một là cần làm rõ cách tính ngưỡng với người có nhiều căn hoặc có nguồn thu kinh doanh khác. Hai là ngưỡng đã thay đổi ngay trong giai đoạn 2025–2026, trong khi theo tiến độ đăng ký, đến quý IV/2028 dự án mới hoàn thành; chính sách khi căn hộ bắt đầu có khách có thể đã khác.
Tính đến đầu tháng 10/2026, chủ đầu tư dự án chưa công bố chương trình cho thuê hay đơn vị vận hành của Q Topia. Khi có, những câu hỏi về thuế nên đặt ra là:
- Ai kê khai và nộp thuế: chủ căn hay đơn vị vận hành?
- Phần chia doanh thu ghi trong hợp đồng là số chưa hay đã trừ thuế?
- Chủ căn nhận được chứng từ gì để chứng minh nghĩa vụ thuế đã hoàn thành?
Thuế là phần việc có cơ quan chuyên trách giải đáp. Với trường hợp cụ thể, người đọc nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế và đối chiếu văn bản đang có hiệu lực, thay vì dựa vào ước tính của bên bán.